1주택 종부세 확 바뀐다! 시가 20억 원까지 종부세 면제…2026 세제개편 핵심 총정리

 

 

정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따라 1세대 1주택 실거주자의 종합부동산세(종부세) 부담이 크게 줄어들 전망입니다.

 

가장 큰 변화는 종부세 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되면서, 시가 약 20억 원 수준의 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외된다는 점입니다.

 

반면 초고가 주택과 실거주하지 않는 주택, 다주택자에 대한 세 부담은 강화하는 방향으로 개편이 추진됩니다.

 

이번 글에서는 종부세 개편 내용, 누가 혜택을 받는지, 양도소득세 변경사항까지 알기 쉽게 정리해 보겠습니다. 

2026 종부세 개편, 무엇이 달라지나?

정부는 이번 세제개편에서 실거주 1주택 보호를 강화하는 대신, 고가 주택과 비거주 주택에 대한 세제 혜택은 줄이는 방향을 제시했습니다.

 

가장 큰 변화는 종부세 기본공제 확대입니다.

주요 변경 내용

• 종부세 기본공제 공시가격 12억 원 → 14억 원
• 시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외
• 시가 20억~30억 원 구간은 세 부담 완화
• 시가 30억~40억 원은 현행 수준 유지
• 시가 40억~50억 원 이상 초고가 주택은 세 부담 강화 예정

왜 종부세를 개편하나?

정부는 지금까지의 주택 수 중심 과세에서 벗어나 실제 거주 여부와 주택 가치 중심으로 제도를 바꾸겠다는 방향을 제시했습니다.

즉,

• 실거주 목적의 1주택자는 보호하고
• 투자 목적의 고가 주택과 다주택자는 과세를 강화하는 것이 핵심입니다. 

누가 가장 큰 혜택을 받을까?

이번 개편으로 혜택이 예상되는 대상은 다음과 같습니다.

① 실거주 1주택 보유자

시가 약 20억 원 이하라면 종부세 부담이 없어질 가능성이 큽니다.

② 시가 20억~30억 원 주택

기존보다 종부세 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다.

③ 장기간 거주한 1주택자

향후 양도세 개편에서도 실거주 기간을 중심으로 공제 혜택이 확대됩니다. 

출처:대한민국정책브리핑ⓒ뉴스1

고가 주택은 세 부담이 늘어난다

모든 1주택자가 혜택을 받는 것은 아닙니다. 정부는 초고가 주택에 대해서는 과세를 강화할 방침입니다.

특히

• 시가 40억~50억 원 이상
• 실거주하지 않는 주택
• 다주택 보유자

등은 기존보다 세 부담이 커질 수 있습니다.

양도소득세도 함께 바뀐다

종부세뿐 아니라 양도소득세 제도도 개편됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 개편
• 10년 이상 거주한 1주택자의 일정 요건 충족 시 기본공제 확대
• 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주하는 고령자에게 양도세 감면 추진
• 다주택자 양도세 중과 완화는 2028년까지 연장 예정 

언제부터 적용될까?

정부 발표에 따르면

• 종부세 개편은 내년부터 단계적으로 시행
• 양도세 개편은 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용될 예정입니다.

다만 이번 내용은 2026년 세제개편안으로, 국회 심의와 입법 절차를 거쳐 최종 확정됩니다. 세부 내용은 변경될 가능성이 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 시가 20억 원 이하 1주택이면 모두 종부세를 안 내나요?

정부는 기본공제를 공시가격 14억 원으로 상향해 시가 약 20억 원 수준의 실거주 1주택을 과세 대상에서 제외하는 방향을 발표했습니다. 실제 적용 여부는 공시가격과 최종 법령에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 다주택자도 혜택을 받나요?

이번 개편의 중심은 실거주 1주택자 보호입니다. 다주택자에 대해서는 별도 과세 체계가 적용될 예정입니다. 

Q. 바로 시행되나요?

아닙니다. 세제개편안은 국회 심의를 거쳐 확정되며, 종부세 개편은 내년부터 단계적으로 시행될 예정입니다.

마무리

이번 2026년 세제개편안은 실거주 목적의 1주택 보유자의 세 부담을 줄이고, 고가 주택과 비거주 주택에 대한 과세는 강화하는 방향으로 설계됐습니다

 

특히 종부세 기본공제가 공시가격 14억 원으로 확대되면서 시가 약 20억 원 수준의 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외되는 것이 핵심입니다.

 

다만 아직은 정부의 세제개편안 단계이므로, 국회 통과와 시행령 개정 등 최종 확정 절차를 계속 확인하는 것이 중요합니다.