전월세 종합지원센터 안내

전월세 종합지원센터에서는 복잡하고 어려운 주택임대차와 관련한 법령 및 판례등 임대차계약 시 꼭 알아야 할 사항에 대해 알려드립니다.
 
 

전월세임대차계약

 
 

1. 전월세 임대차 계약 무엇이든 알려드립니다.

 
전월세 종합지원센터에서는 복잡하고 어려운 주택임대차와 관련한 법령 및 판례 등 임대차 계약 시 꼭 알아야 할 사항에 대해 주택임대차 상담을 해드립니다.

분쟁 조정 위원회를 운영하여 소송 전 임대차 관련 분쟁을 쉽게 해결하기 위해 전문가가 조정(안)을 제공하는 위원회를 운영하고 있습니다.
 
이사시기가 불일치해 대출이나 신혼부부 임차보증금 등 서울시 대출 상품에 대해 쉽게 알 수 있도록 설명해 드립니다.
 
○연락처 02 - 2133 - 1200 ~ 1208
 
○상담시간 : 평일 월~ 금 09 : 00 ~ 20 : 00
                  (점심시간 12 : 00 ~ 13 : 00 제외)
 
                주말/공휴일 10 : 00 ~ 16 : 00
                 (점심시간 12 : 00 ~ 13 : 00 제외)
 
○상담 방법은 전화 또는 온라인, 대면 가능합니다.
 
오시는 길은 서울시 중구 서소문별관 1등 1층 상담실입니다.

2. 계약 전 확인사항

 

구분	내용	확인방법
관리 관계	등기부 갑구 : 압류 둥권리침해사항 여부 등기부 을구 : 과도한 근저당(부채 60%초과)	법원 인터넷등기소 다가구주택은 선순위 보증금 별도확인 필요
적정 시세	보증금의임차주택 매매가격 80% 초과여부 신축빌라의 경우 반드시매매/전시시세 확인	국토부 싥래가 (rt.molit.go.kr) 국민은행,중개업소
체납 세금	경매시 보증금보다 순위가 앞서는 집주인의 국세 또는지방세 체납사실/금액여부	전국세무서(방문)
주택 용도	건축물대장: 불법/ 무허가건축물 여부확인 용도가 주택인지?/근린생활시설은아닌지?	정부24,세움터

 
 
◇ 계약시 확인 사항
 
○ 임차주택/계약당사자/중개사 확인 - 등기부, 건축물대장, 계약서상 임차주택 주소/동호수 일치여부 등기부 소유자와 집주인 동일여부, 중개사 자격을 확인합니다.
 
○ 계약서 및 특약사항 확인 - 정부(법무부)에서 제공하는 주택임대차 표준계약서를 활용하고, 별도 특약을 포함하는 경우 불리한 조항이 있는지 확인합니다.
 
○ 대항력 확보여부 확인 - 계약종료 시 보증금의 안전한 반환을 위해 전입신고, 확정일자 신청(주민센터 방문/인터넷)을 하고 보증보험에 가입합니다.
 
◇ 계약시 확인사항
 

구분	내용	확인방법
임차 주택	단독/다가구주택 : 지번까지 주소 확인 아파트/다세대 주택 : 지번 +호실까지 주소확인	등기부등본,건축물 대장,현장상황 대조
집주인 중개인	등기부상 소유자와 집주인 일치 여부 확인 공인중개사 자격증 및 중개업소 정보조회	등기부등본,계약서, 국가공간정보포털
계약 내용	계약체결 시주택임대차표준계약서 여부 확인 특약사항에 수선의무,관리비 등 조항확인	범무부 홈페이지 타 계약사례 참고
대항력 확보	잔금지급 시 전입신고 및 확정일자 신청 완료 전세보증금 반환보증보험 가입 완료	정부24, 주민센터, HUG(주택도시보증공사) HF(한국주택금융공사) SG(서울보증보험)

 
 

3. 입주시 / 계약종료 시 확인사항

 
계약 갱신시 확인사항 - 합의 재계약, 묵시적 갱신, 계약갱신 요구로 구분됩니다.
 
○합의 재계약 - 당사자간 합의로 연장하므로 보증급 증감에 제한이 없습니다.
 
○묵시적 갱신 - 집주인과 세입자 모두 계약 종료일로부터 2 개월 전까지 아무런 말 없이 지나가면 같은 조건으로 2년간 연장한 것으로 봅니다.
 
○계약갱신요구 - 세입자는 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 1회 요구할 수 있으며 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
 
집주인이 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같습니다
 
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
 
2. 임자인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
 
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
 
4. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
 
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
 
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
 
7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택에 점유를 회복할 필요가 있는 경우
 
8. 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
 
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약 종료 시 확인사항 - 해지통지기간, 보증금 반환, 원상회복 여부를 확인합니다.
 
○해지통지기간 - 원칙은 계약 종료일로부터  6개월 전부터  2개월 전 통지 합니다. 단 묵시적 계약갱신 요구는 임차주택에서 퇴거 3개월 전 통지합니다.
 
○보증금반환 - 계약이 종료되면 집주인은 보증금, 세입자는 주택을 동시 반환 보증금을 반환하지 못하면 계약 종료 후에도 임대차관계 존속됩니다.
 
○원상회복 - 세입자는 계약종료 시 임차주택을 원상회복하여 반환해야 합니다. 입주 시 임차주택 사진, 동영상을 촬영해 두면 분쟁방지에 도움이 됩니다.
 
계약종료 시 확인사항 - 보증금 미반환 시 상황별로 아래와 같이 대응할 수 있습니다.
 

상황별구분	대응방법(법적조치)	제철처	비고
보증금 미반환(계약종료 2개월 전)	주택임대차분쟁조정	서울시	세입자→서울시
보증금 미반환(계약종료 직전)	내용증명	우체국등	세입자→집주인
보증금 미반환(계약종료 직후)	임차권등기명령	지방법원	세입자 →법원
보증금미반환(계약종료 후 지속)	지급명령신청 보증금반환 청구소송	지방법원	세입자병원→법원

 

4. 집주인과 분쟁 시 - 주택임대차분쟁조정을 신청하시면 됩니다.

 
서울시 주택임대차 분쟁조정위원회는 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 당사자의 주장과 자료를 토대로 합리적인 조정(안)을 제공하고, 당사들이 조정(안)을 수락하면 일정 부분 강제력이 있는 '조정제도'를 운영하고 있습니다.
 
계약 갱신 시 확인 사항
 
①차임/보증금 증감
②임대차 기간
③보증금/주택반환
④임차주택 유지/수선
⑤계약이행/해석
⑥계약갱신/종료
⑦손해배상 청구
⑧중개비용 부담
⑨표준계약서 사용
 
 

분쟁조정절차

 
 
분쟁조정이 장점과 한계
 
장점
 
▷소송에 비하여 비용이 저렴하고 절차가 간단/신속합니다.
▷당사자 쌍방이 수락한 경우 조정 성립하며, 그 내용이 기재된 조정서는 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다. 
 
한계    
 
▷상대방이 조정에 응하지 않을 경우에는 '각하' 됩니다.
▷상대방이 조정에 응했더라도 위원회가 제시한 조정안에 대하여 당사자가 수락하지 않으면 조정이 불성립됩니다.
 
분쟁조정 신청방법
 
주택정책과주택금융지원팀전월세 종합지원센터에 신청하시면 됩니다.
 
위치 - 서울시청 서소문1청사1동1층
문의 - 02-2133 - 1200(교환 3)
 
임대차 계약서, 등기부등본, 신분증, 기타 자료(문자, 사진)등을 지참하고 방문해 주시면 됩니다.
 

5. 깡통전세란?

 
임차주택에 대한 분권과 채관(근저당권 + 선순위 채권 등)이 주택매매가격보다 높아 임차인의 보증금 반환이 매우 어려운 전세계약을 말합니다.
 
깡통전세 예방법
 
하나! 전월세 종합지원센터를 통해 전세 계약 시 유의점 확인 사항 등 전화 임대차 상담을 합니다.
 
부동산 계약 시 궁금한 사항
·등기부등본 확인방법
·임대차 계약 관련 법령해석
·은행대출 관련문의
·기타 등 임대차 상담은 02-2133-1200~8 
 
둘! 전월세 정보 몽땅(서울부동산정보광장)을 통해 지역별 전세가율로 깡통전세 위험지역 사전 확인
 
확인방법- 서울주거포탈접속(https://housing.seoul.go.kr)
메인화면 ≫ 알림 소통 ≫  전월세 정보 몽땅
 
셋! 전세가격 상담센터(서울부동산정보광장)를 통해 임차주택에 대한 감정평가사이 전세가 적정성 검증
 
서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr) 접속
메인화면 ≫ 전세가격 상담센터 ≫온라인신청
 
깡통전세 피해자대책
 
하나! 깡통전세 법적조치 필요시 전월세 종합지원센터에서 상황별 법률상담 및 법적절차 실행 지원 등의 법률상담, 매뉴얼제공
 
둘! 강통전세피해자금융지원 칠요시 정부긴급대출 안애, 청년/신혼부부이용자임차보증금 미반환 시 대출/ 이자지원 연장
 
 
전세사기피해센터(1533-8119)
정부긴급대출 2023년 상반기 시행
대출한도 - 가구당 1.6억 원
금      리 - 연 1%대
기      간 - 최대 10년
 

6. 임차보증금이자지원/이사시기불일치대출

 
임차보증금 이자지원안내 - 청년 및 신혼부부를 대상으로 임차보증금 대출을 지원하고, 대출금의 이 자일 부를 지원하는 사업으로 주거포털에서 신청가능합니다.
 
 
 

신혼부부/청년

 
 
이사시기 불일치 보증금 대출 안내 - 임대차계약이 종료되기 전 세입자의 원활란 주거이전 지원을 위한 단기보증금 대출을 지원하는 사업으로 신청은 전월세 종합지원센터로 문의하면 됩니다.
 
계약금 대출
 
지원대상 : 공공임대주택입주예정자
대출한도 : 5천만 원
지원금리 : 최대 연 1.8%
 
잔금대출
 
지원대상 : 보증금 3억 원 이내 임대차게약체결자
대출한도 : 1.8억 원
지원금리 : 최대 연 1.8%
 
 
언제든지 무엇이든 전월세 계약 관련 궁금한 사항이 있으시면 주택정책과 전월세 종합지원센터로 전화(2133-1200~8)로 문의하시면 됩니다.